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年轻的「未来科技城」被低估了 | 楼先生问答NO.432
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阿里20周年庆典，马云正式退休，虽然在奥体莲花碗举行，杭州人也被那封《致敬杭州》刷屏并感动，但有部分人仍会把有部分目光投向“未来科技城”。
未来科技城有多好？
不仅有阿里这样超级互联网企业；有梦想小镇、海创园这样的创业基地；有城市副中心等级的公共服务中心，今后会出现一堆的公共建筑；还有地铁5号线、3号线和杭临城际线五个方向三条轨道线路支撑。
更令人兴奋的是，杭州西站进入倒计时了：这个规划两年多，公示仅一个月后，终于正式动工，并计划2022年投入使用。但其实，未来科技城真正的宝藏，给人无限的想象空间，是因为那些你举目可见的「怀揣梦想的年轻人」。
我们早就不会再用老旧的眼光，看待这个梦想之地，当年的羊锅村、仓前等这些代名词，很快就会被遗忘。只是，对于未来科技城，值得我们用更超前一点的目光，这样才能跟上她的发展脚步。
而对于想在未来科技城买房的人，都应该感谢政府限价，还有机会买到很实惠的新房，比如精装高层才三万一二，低密叠墅四万五六，往未来科技城2.0板块，还有大量3万不到的房子可以选，丰俭由人。
| 楼盘 | 最新动态 |
| 未来悦二期 | 9月底推出最后三幢高层，2、3、4号楼，户型有90㎡、120㎡、125㎡、160㎡，一共186套，均价3.1-3.15万。 |
| 杭州富力中心 | 9月底会推出最后一幢2#楼双钥匙产品，一共701套，主力户型40-60㎡，4.7米层高。价格较首开的1#楼房源32000-35000元/㎡的均价会有上浮。另外，预计11月推出住宅，户型115-159㎡。 |
| 天空之城 | 示范区即将开放，高层户型94-180㎡。 |
| 西溪公馆 | 今年年底前，会推建面约140-200房洋房，108套，以及建面约280-350㎡的城市院墅，42套。高层也会推，但具体套数还未定。 |
| 湖畔雲庐 | 9月底10月初推出十幢179-266㎡纯低密叠墅，一共147套，价格惊喜。 |
| 镜溪绿汀 | 9月底推出4#、8#、19#号楼，建面约180-200㎡三层叠墅，共计36套房源，均价46500元/㎡。 |
| 梧桐郡 | 预计10月中旬推出最后五幢，分别是2、3、5、6、8幢楼，户型有95-171㎡。 |
| 瑞城熙园 | 少量院墅和联排在售。院墅建筑面积约161-185m²，总价550万左右；排屋建筑面积约189m²，总价750万左右 |
| 新湖菲林山 | 220-300㎡山地联排在售，均价约4.1万，未来科技城为数不多的纯低密产品，容积率仅约0.75。 |
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450万、次新房vs新房、萧山科技城
@菲菲
老师好，作为首套房刚需，今年生宝宝考虑今后上学问题，现在就要准备学区吗？在萧山机场这边上班，总预算450万，是选择二手次新房还是新盘？还有关于萧山和滨江上学的差异性，求指导。
楼先生：这就看你怎么想了，如果现在就要准备学区，最好还是关注次新二手房，相对来讲，学区有确定性。要是有不错的房源，学区和价格也都契合，当然值得一并考虑。但目前看，带学区的次新房价格都不会便宜的。接下来大家买房不会有太大的压迫感，新房继续限价，二手房也在缓慢回调。
如果愿意等期房，450万的总价，选择还是有一些，比如萧山市北、萧山科技城都可以。想要地理位置更靠奥体滨江，可以重点关注市北板块，有锦宸、闻博花城，到明年还有绿城市北项目。到萧山科技城，上班通勤更好，房子更容易买到，单价也更便宜一些，你可以买到更宽敞的户型，有前湾国际社区和云潮府这样的选择。
至于学区方面，萧山优质的学区一点也不输给滨江，同样的预算，建议考虑萧山，这样学区和居住品质可以更好地兼顾。另外上学的差异性，体现在中考，余杭、萧山和主城区分别招生，而杭州比较好的高中都在主城区。每年余杭、萧山只有非常少的名额可以考主城区的高中，竞争比较激烈。
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400万、和宁文华府、天空之城、和家园
@晓晓
关注层楼快三年了，应该算是最早的一批粉丝。我的问题是：总价控制在400万左右，工作在城西、城北，孩子明年就要上幼儿园小班了，考虑学区，有什么新盘麻烦推荐一下？
楼先生：那就关注城北和城西两个方向好了，400万预算，可以有不少选择。和宁文华府的高层3.6万，洋房4万出头，投资角度，不一定完全合理，但对于刚需自住或改善来讲，从园区到配套，都花了不少心思，还是有抵挡不住的诱惑力。它的边上就是卖小分校。
如果想要离运河、市中心近一点，可以关注融创运河湾的两个楼盘，房子很漂亮，对面就是运河湾码头，今后会是一个商业配套。至于学区，之前听说是上海世外的公办小学，近期似乎不大确定，不管怎么样，拱墅区接下来在教育方面会加大投入，可以期待。
另外往城西方向，选择目标也比较明确，只要愿意参加摇号，天空之城、西溪公馆都可以重点关注，像天空之城，自己就有一所小学和三所幼儿园。从性价比来讲，能摇得到，买新房当然是很合适的。
如果买二手房，城北主要在万达旁边，是一个重要的选择区域，还可以往北面到勾庄附近，那边次新房也多，选择面比较大。还有一个选择就是蒋村，买不到太好的房子，或者到和家园，买一套不错的89方三房，但有求是小学。
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首付120万、杭州富力中心、博翠碧蓝湾
@嘿嘿
老师您好，刚需想买房自住，首付预算100-120万的样子，请问哪些中签率低的楼盘值得去买？最好能在主城区与未来科技城板块，谢谢。
楼先生：看目前限价的严酷程度，接下来还会出现不少摇号红盘，在勾庄、未来科技城、丁桥、三墩北都会有。但刚需买房，千万别忘记一条原则「房子要用得上」，否则就算再便宜，倒挂红利再大，也解决不了你的自住问题。还有那些个位数的中签率，你一定能摇得到吗？
所以通勤很重要，如果距离不能够比较近，那至少也要有地铁或四通八达的交通网路。既然提到未来科技城，那就先关注它。你要是愿意等，天空之城是最好的选择，地铁上盖，属于未来科技城，但又挨着主城区，还有就是杭州富力中心、未来悦二期。
其它主城区方向，三墩北是一个选择，有比较好的教育资源，价格也非常诱人，但地铁是弱项，如果这里的房子用得着，可以多盯一下。往城北方向，主要就是祥符、运河新城、桃源、丁桥，可以选择的楼盘很多：和宁文华府、风尚望和湾、臻蓝府、武林上城。
还有一个重要选择，那就是七堡的杨柳郡，总价400万内应该有不少房源可以契合。艮北新城是很有性价比的一个板块，新房均价4万出头一点，无非就是小户型很少，金科博翠碧蓝湾的110方，450-460万区间，有能力垫垫脚，可以努力一把。
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750万、颐和江南/中式合院、湖畔雲庐
@LouHx
我在城西上班。现在想要购买洋房或叠墅作为改善，价位在750万左右，是否下半年有推荐的楼盘？
楼先生：没有天也没有地的中叠，愿意接受吗？如果可以，那就盯着绿城湖畔雲庐，未来科技城的精装叠墅，总价可控，又是绿城的品牌，会有很多人心动。这个楼盘拖了半年左右，就是因为价格备不上去。不出意外的话，本月底或下月初可能上市，价格应该说很惊喜。
未来科技城附近的洋房，还有耦园最后一批准现房，肯定会摇号，而且中签率会很低。西溪公馆和天空之城也有，另外天空之城还有叠墅，只是不知道什么时候会上市。在未来科技城，这个预算可以关注一下瑞成熙园，目前还有排屋合院在售。往老余杭南湖方向，凤凰台和南湖明月，也有排屋等着上市。
除了未来科技城，符合在城西工作的通勤，还可以到良渚，比如联发藏珑大境，它的院墅比较创新，与市面上其它同类产品有很大的不同。还有颐和江南藏着一批中式合院，据说与当年江南里的同一个设计团队，单价应该不会特别高。
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预算650万、晓风印月、城东/申花/滨江
@雨落晴天
上城区城站附近工作，首套首贷，预算650万左右。planA：准备九十月份摇绿城晓风印月；planB：入手城西十三中板块二手房老破小落户，过几年资金足备再入手新房自住。考虑孩子2024年入学，家庭更倾向西湖区学区价值，请楼先生帮助指导。
楼先生：晓风印月这样楼盘，当然要努力，它应该是这个总价段最值得买的房子，单价低，品牌好，学区和地铁都有了，而且对你来讲，上学也来得及。听说晓风印月已经有一两万登记意向客户，错过不再有，重要的是还能符合你的预算。所以一定要去试一试，试过了摇不到是一回事，不去努力一下就放弃，肯定不会甘心。
关于学区老破小，就看你怎么认知，无非是居住条件和学区质量，哪一个更应该优先考虑。一般来讲，更建议先考虑居住条件，满足这一点之后，还有能力的话，再去追求一套顶级学区房。从市场行情来看，也应该是这样，一手房限价，二手房横盘，买房的窗口期被拉长了。
总价650万左右，除了滨江，申花、城东、艮北以及大关、拱宸桥附近，都有的挑，像古翠隐秀、杭源里、钱塘天誉、森林海尚，都是品质不错的房子。而且，这些地方公共资源都很多。
主题报告会 | 杭行道品鉴会
▷关键词：双地铁TOD小户型
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这个时候，不限购的TOD小户型还能买吗？地铁万科·杭行道，值得投资吗？四「限」调控之下，轻资产的投资逻辑▽层楼 x 地产小王子 x 楼市大老哥 x 集楼活动时间：9月22日下午2：30（周日）
活动地点：地铁万科·杭行道售楼处活动地址：杭行路与祥运路交叉口 地铁10号线(建设中)祥园路站
分享嘉宾：程立 x 楼市大老哥
[2] 汇率破7，一道重要的关卡被突破；降息可能不会来，但年内降准可能不止一次，最近释放的9000亿元，对楼市虽然不是大利好，但一定不是坏事。只要房地产还有「免死金牌」，有利可图，资金就会七弯八拐流进楼市。在货币超发、贬值的压力之下，资金再如何转圈，最终要找到最安全的资产，进行存储落地，这个资产是什么？
[3] 有房票可以买限价新房，没有房票还想买房的人，只能选择不限购的资产。在不限购的资产中，到底是环杭区域的住宅好，还是城区内「核心地段」的非住宅好？
[4] 如何挑选非住宅类的产品，到底有哪些坑需要避免，真正购买时，要注意什么？低总价、小户型、TOD、开发商品牌、周边产业、区域规划以及政府红利，应该怎么排序？
[5] TOD的优势是什么？为什么要购买TOD轻资产？双地铁带来的是什么？尤其那些自带商业的TOD，为什么这么抢手？
[6] 区位重要还是产品重要？商业配套重要还是产业配套重要？
[7] 怎么算投资回报？
[8] 什么是SOHO？杭行道SOHO创智空间的优势在哪里？为什么杭行道值得关注？
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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